LH전세임대 대출_2020.11.21

정부에서 다양한 전세대책에 대한 정책을 내놓고 있습니다. 국민의 힘에서 제일 힘주며 비판하는것 중 하나가 일명 호텔전세와 관련된 내용입니다. 호텔에서 어떻게 일가족이 편하게 사냐? 밥은 어떻게 하냐? 상식이 있냐? 뭐.. 이런 내용 같습니다. 하지만 호텔전세는 전체 전세물랴의 3%에 해당하는 정도라 합니다. 그것도 1인가구를 대상으로 하는 사업이라 합니다. 저도 원룸에서 자취를 4년정도 해봤지만 집에서 음식을 해먹은게 몇번 안된것으로 기억합니다. 그것도 거진 집에서 반찬을 가지고 와서 밥만 해먹는 수준이었죠.. 암튼 이번 국민의 힘에서 비판하는 호텔전세와 관련된 사항은 조금만 생각해보면 초점이 전혀 다른것을 주장한다는 것을 알 수 있습니다.

2020.11.19_국토교통부 설명 자료

각설하고 오늘 블로그는 LH전세임대 대출과 관련한 내용입니다. 이 내용은 지난 20일 LH인천지역본부의 설명회의 내용을 바탕으로 정리하였습니다.

 전세임대사업

□ 전세임대사업 : 저소득계층이 저렴한 비용으로 현 생활권에서 거주할 수 있도록 한국토지주택공사(LH)가 민간주택의 집주인과 전세계약을 체결한 후 입주자에게 다시 전대차 방식으로 지원

□ 공급대상

유 형	기존주택	신혼부부	청년	소년소녀가정 등
세부유형	①기초생활수급자 ②부도공공임대퇴거자 ③보증거절자 ④주거취약계층 ⑤긴급주거지원 ⑥국가유공자 ⑦보호종료아동 ⑧공동생활가정	①신혼부부 Ⅰ ②신혼부부 Ⅱ (※ 신혼부부세부사항)	①대학생 ②취업준비생 ③만 19~39세 (※ 청년세부사항)	①소년소녀가정 ②대리양육가정 ③친인척위탁가정 ④일반위탁가정 ⑤교통사고유자녀가정 ⑥재난유자녀가정 ⑦보호종료아동

□ 재원부담 한도(단위 : 만원)

구분	기존주택	다자녀	신혼부부 Ⅰ	신혼부부 Ⅱ	청년	소년소녀
수도권	9,000	12,000	12,000	24,000	12,000	9,000
광역시	7,000	9,500	9,500	16,000	9,500	7,000
기타	6,000	8,500	8,500	13,000	8,500	6,000

※ 다자녀가구의 자녀가 2명을 초과하거나 소년소녀가정 중 보호대상 아동수가 2명을 초과하는 아동당 2,000만원씩 추가 지원

※ 청년의 경우

① 2인셰어일 경우 수도권 1.5억, 광역시 1.2억, 기타 1억

② 3인셰어일 경우 수도권 2억, 광역시 1.5억, 기타 1.2억 지원 가능

③ 교육등의 이유로 부모님과 독립을 위해 타지역에 출가한 경우 부모님의 주택 소유와 관계없이 지원 가능

※ 청년의 경우 2인셰어(혹은 3인셰어)로 수급인정을 받을 경우 2인(혹은 3인) 모두 lh 청년 수급인정을 받아야 함. 만약 셰어하는 사람이 수급인정이 안되있거나 청년이 아닌 경우에는 1.2억 지원만 가능

※ 지원한도액을 초과하는 전세주택일 경우 초과하는 전세금액을 입주자가 부담할 경우 지원 가능. 단, 전세금이 지원한도액의 250%(청년 150%)이내인 주택에 한해 초과하는 전세금액을 입주자 부담할 경우 가능

□ 재원부담 비율

공급대상	주택도시기금	입주자부담
기존주택 등	95 %	5 %
다자녀	98 %	2 %
소년소녀가정 등	100 %	-
신혼부부 Ⅰ	95 %	5 %
신혼부부 Ⅱ	80 %	20 %
청년	입주자부담 제외 금액	100 ~ 200만원 정액

※ 기존주택 등은 보증금 완화 방안에 의거 입주자부담 2% 가능

※ 청년의 경우 입주자 부담금액인 100 ~ 200만원을 제외한 금액 전부를 주택도시기금에서 지원

□ 임대조건 (LH와 지원대상자간 관계)

• 임대보증금 : 지원한도액 범위 내에서 전세지원금의 0 ~ 20%

기존주택	다자녀	신혼부부 Ⅰ	신혼부부 Ⅱ	청년	소년소녀
2 %	2 %	5 %	20 %	100~200만원	-

• 임대료 : {(전세금 - 임대보증금) x 임대료율(하기 표 기준)} / 12개월

임대료율 (기금운용계획에 따라 변경 가능)
4천만원 이하	4천만원 초과 ~ 6천만원 이하	6천만원 초과
1.0 %	1.5 %	2.0 %

• 임대기간 : 2년단위로 최장 10회(20년) 초과 금지

기존주택	다자녀	신혼부부 Ⅰ	신혼부부 Ⅱ	청년	소년소녀
10회 20년	10회 20년	10회 20년	3회 6년	3회 6년	-

※ 신혼부부 Ⅱ는 자녀가 있을 경우 2회 추가하여 10년까지 거주 가능

※ 소년소녀는 20세 미만에서는 횟수와 기간에 상관없이 거주 가능하나, 20세 이후에는 3회까지 재계약 가능

□ 우대금리제도

• 유자녀 우대 : 1자녀 0.2%, 2자녀 0.3%, 3자녀 이상 0.5% 단, 최저금리는 1.0% 적용 → 추후 0.3%, 0.5%, 0.7% 변경 가능 하도록 국토부에 의견 청구
• 저소득 청년 우대 : 청년 1순위, 청년2,3순위 중 월평균소득 50%이하인 자, 장애인/장애인 가구의 자녀 0.5% 단, 다른 우대금리와 중복 적용 불가
• 저소득가구 우대 : 생계/의료급여 수급자 0.2% 단, 최저금리는 1.0%
• 보호종료아동 우대 : 아동복지시설(가정위탁 포함) 퇴소자 및 청소년 쉼터 퇴소청소년은 만 20세 이하 무이자. 보호종료 후 5년 이내 50% 단, 다른 우대금리와 중복 불가

□ 지원절차

□ 입주자 신청방법

• 기존주택 : 매년 초 모집공고 후 지자체에서 정해진 신청기간에 방문 신청
• 신혼,청년, 다자녀 : 연중 수시로 모집공고를 통한 온라인 신청
• 주거취약, 소년소녀 등 : 지자체 수시 신청을 통해 공사로 추천

 전세임대 가능주택 기준

□ 전세임대 가능주택 : 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하) 전세 또는 보증부월세로 부채비율 90% 이하인 공부상 주택

• 단독, 다가구, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔 등
• 1인가구 일 경우 60㎡ 이하 공급 → 국토부에 삭제 요청
• 가구원수 5인 이상 및 자녀수 3인 이상 가구 85㎡ 초과 공급 가능
• 청년 셰어형 2인 거주시 70㎡, 3인 거주시 85㎡ 이하 공급 → 국토부에 삭제 요청

□ 지원불가 주택

• 등기부등본상에 압류, 가압류, 가등기 및 소유권 행사에 제한이 되는 가처분, 예고등기 등이 있는 임차목적물
• 토지와 건물의 소유자가 다른 임차목적물(공유자 모두와 계약 체결 하거나 택지개발지구 내 대지권 미등기 주택은 가능)
• 위반건축물(해당층 위반이 아닌 경우 가능)

□ 권리분석 : 전세보증금에 대한 채권확보를 위해 입주희망주택의 등기부등본 등을 근거로 부채비율 등 권리상태를 확인하여 전세보증금 지원 가능 여부 및 보증금 회수가 안전한 주택인지 판단하는 절차 → LH에서 시행

• 부채비율 : (선순위 채권금액 + 임차보증금) / 임차목적물의 가격
• 선순위 채권금액 : 임차목적물이 속한 토지 또는 건물에 설정된 (근)저당권의 채권금액(채권최고액) 및 선순위 임차보증금(전세권 포함)의 합계액
• 선순위 임차보증금 : 임차목적물이 구분등기 되지 않은 다가구주택 또는 단독주택등의 일부인 경우, 임차인의 임차보증금과 임차되지 않은 부분(공실 및 임대인 거주 부분 포함)의 예상 임차보증금의 합계액
• 임차되지 않은 부분의 예상 임차보증금
• ① 주택 : 임대차가 가능한 방의 수에 주택임대차보호법 시행령 제 10조 1항 각 호에서 정한 최우선변제보증금을 곱하여 선정

서울	과밀억제권역, 세종, 용인, 화성	광역시, 안산, 김포, 광주, 파주	기타
3.7천만원	3.4천만원	2.0천만원	1.7천만원

• ② 상가 : 상가건물임대차보호법 시행령 제 7조 1항 각 호에서 정한 최우선변제보증금을 곱하여 산정

서울	과밀억제권역	광역시, 안산, 용인, 김포, 광주	기타
2.2천만원	1.9천만원	1.3천만원	1.0천만원

□ 주택가격 산정기준

• 국민은행에서 제공하는 시세 (최상층과 최하층은 하위평균가) → 주상복합일 경우 주택의 최하층
• 부동산 등기부등본상 거래가액(등기원인일이 임대차계약 체결일 기준 1년 이내)
• 주택공시가격 또는 개별공시지가의 180%에 해당하는 금액 → 21년 1월 1일부터 170% 적용
• 한국감정원 또는 감정평가법인이 평가한 감정평가금액 및 가격조사금액(임대차계약 체결일 기준 1년 이내)
• 신규분양주택인 경우 분양가(민간분양인 경우 검인계약서상 분양가)
• 한국감정원 부동산테크에서 제공하는 시세(매매가의 상한가와 하한가를 산술평균한 금액)

□ 권리분석 예시

EX1) 경기 수원시의 주택가격이 1.5억인 오피스텔을 전세보즈금 1.2억에 입주할 경우 단, 선순위 채권 없음

• 부채비율 = (선순위 채권금액 + 임차보증금) / 임차목적물 가격 → (0원 + 1.2억) / 1.5억 = 80%

EX2) 경기 용인시의 주택가격 6.5억인 다가구 주택에 전세보증금 1.5억에 입주할 경우 단, 근저당 3억, 선순위 임차보증금 2.6억, 방 3EA 공실

• 부채비율 = (선순위 채권금액 + 임차보증금) / 임차목적물 가격 → (6.62억 + 1.5억) / 11.7억 = 69.4%
• 선순위 채권금액 = 3억(근저당) + 2.6억(선순위 임차보증금) + 1.02억(임차되지 않은 부분 예상 보증금액 → 3.4천 x 방 3ea) = 6.62억
• 임차목적물 가격 = 6.5억의 180% (주택가격 산정기준 4항 적용) 적용 = 11.7억

 기타

□ 지난 7월 31일 개정된 주택임대차보호법으로 계약갱신 청구권 및 전월세 전환율 적용(2020.07.31_주택임대차보호법 개정 정리)

• 전월세 전환시 월세는 최대 60만원 이내 가능. 만약 월세 70만원으로 변경시 840만원(70만원 x 12개월)을 LH에 보증금으로 맡겨야 함

□ 민간임대특별법 개정으로 모든 임대사업자에게 임대보증금에 대한 보험가입 의무화(2020.08.12_등록임대 제도 개편 정리)

• 임대사업자는 75%, 임차인은 25%의 보증수수료 부담 → LH 전세임대 이용시 임차인의 수수료 부담 없음

□ 전세임대포털내 매물 등록 후 계약으로 연결될 경우 임대인 지원

• 중계수수료 지원 : 2020년 연말까지 한시적 적용, 2년 계약시 10만원 / 4년 계약시 전액 지원
• 주택화재보험 가입 : 임차주택 화재 발생에 대비해 임대차 기간동안 화재보험 무료 가입
• 임차료 지급보증보험 가입 : 보증부월세 계약시 입주자 월세 체납시 보험회사에서 체납 월세를 대신 지급할 수 있도록 임차료 지급보증보험 무료 가입(월세 3개월 이상 연체시 공사에 통보 필수)

요즘 전세물건이 줄어든것은 확실한것 같습니다. 하지만 그 전에도 전세기간이 6개월 → 1년, 1년 → 2년으로 변경될때 일시적으로 이런 현상은 있어왔습니다. 단지 그 당시엔 언론에서 지금처럼 정부에 욕을 하진 않은것 같습니다. 과도기의 시기가 빨리 지나갔으면 합니다.

설명회에서 나온 의견중에 소년소녀 가정의 경우 부담액이 없습니다. 만약 9천만원 전세를 얻을 경우 계약시 9백만원의 계약금을 걸어야 하지만 그마저도 구하지 못해 계약이 안되는 경우도 많다고 합니다. 그래서 LH에서 계약금을 먼저 지원해 달라는 얘기도 있었습니다. 의견을 받아들일지, 언제쯤 될지는 잘 모르겠지만 조금씩 나아가는 정책이 되었으면 합니다.

전세대출을 받기 위해 일반적으론 은행에서 대출을 받습니다. LH 기준에 맞는 분들은 LH에서 지원해주는 전세임대사업을 적극 이용하는 것이 효율적일 것입니다. LH에서는 전세대출뿐 아니라 전세임대포털을 운영으로 LH전세가 가능한 주택의 위치를 쉽고 간단하게 확인할 수 있도록 하였습니다. LH를 통해 집을 구할 경우 LH에서 위임한 법무사에서 권리분석까지 해주기 때문에 지원대상자의 피해는 최소가 될것으로 예상됩니다. 또한 소년소녀 가정의 경우 이사시 파손된 부분에 대해서도 일정부분 지원을 해준다고 합니다. (LH 전세임대 대출 진행 참고 : 2020.11.23_LH전세임대 대출)