주택임대차보호법 개정 정리_2020.07.31

그동안 말이 많았던 일명 부동산3법이 국회를 통과하였습니다.
부동산 3법은 국정과제로 삼았던 임대인과 임차인 간 관계를 보다 균형 잡힌 권리 관계로 재정립 하기위한 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입입니다. 임대차 3법 중 하나인 임대차 신고제는 21년 6월에 시행할 예정입니다.
언론에서도 많이 방송되고 있는 내용을 정리해 보겠습니다.
2020.07.31_국토교통부 주택임대차보호법 개정
2020.08.03_국토교통부 주택임대차 보호법 설명자료
2020.08.23_국토교통부 임대차 민원 방문 상담소 개설
2020.09.11_국토교통부 임차인 거주기간 보장

 계약갱신 청구권

□ 임차인은 임대차 계약 종료전 6개월 ~ 1개월(20.12.10. 이후 계약은 6개월 ~ 2개월)전까지 임대인에게 1회에 한하여 2년의 계약갱신요구 가능

□ 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 제3자와의 임대차 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절 불가

□ 임대인이 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우

• ① 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 또는
• ② 계약갱신 청구권을 행사하여 갱신 가능
• ex. 임차인 甲과 임대인 乙이 18.9월 ~ 20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 20.6월에 상호간 합의로 20.9월 ~ 22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액한 경우
• ① 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 22.7월(계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사로 5%이내 증액 임차 또는
• ② 임차인 甲은 20.8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정 가능

□ 현재 묵시적 갱신으로 임대하고 있는 경우에도 계약갱신 청구권을 행사 가능

• ex. 임차인 甲과 임대인 乙이 17.9월 ~ 19.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 19.9월 ~ 21.9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능

□ 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지 가능

• 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생. 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부 해야 함.

□ 임대인의 갱신거절 사유

• 임대인(직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려고 할 경우 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보해야 함. 단, 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우 임차인은 손해배상을 청구 가능

 전월세 상한제

□ 임대료 상한 제한(5% 이내)은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용

• 계약갱신청구 없이 상호 합의하에 계약한 경우 상한제한 미적용

□ 5%는 임대료 상한제는

① 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있음. 단, 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용 또는

② 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 협의를 통해 결정 가능

□ 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환은 안됩니다. 단, 상호 동의하는 경우 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용됩니다.

• 법정전환율 : 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용 (2020.08.19_법정 월차임 전환율 하향 조정)
• ex. (전세 5억원) → 보증금 3억원 월세 67만원 or 보증금 2억원 월세 100만원

 임대인 변경 관련 사항

□ 계약갱신청구권 행사시에도 임대인은 주택을 매도 가능

□ 법 시행 이전에 집주인이 바뀐경우에도 기존 임차인이 계약만료 6개월 ~ 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능

□ 임대인의 주택매매시 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단

• 임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절 불가
• ※ 임차인은 최초 계약시에 확정일자를 받음으로 순위가 확정적으로 갱신청구권으로 계약서를 작성시 기존 계약의 승계 및 증액된 금액을 필히 기입
• 매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절 가능
• 단, 임차인이 계약 만료일에 퇴거하기로 합의한 경우 주택매매로 임대인이 바뀌어도 임차인의 갱신청구권 활용 불가
• 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 계약만료 6개월 ~ 1개월 전까지 기간에 임대인이 갱신을 거절할 경우 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절 가능

□ 세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후 갱신청구를 하는 경우 보증금의 일부를 돌려받았다고 하더라도 임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 ~ 1개월 전까지 기간에 청구가능 

※  주택임대차보호법 제4조 ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

□ 집주인이 직접 거주를 이유로 갱신 거절한 후 해당 주택을 공실로 남길 경우 손해배상책임의무는 없음. 

• 개정법에 집주인의 실거주 의무는 없기 때문임. 단, 집주인이 직접 거주를 목적으로 임차인의 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간 동안 제3자에게 임대를 하는 경우 기존 임차인은 집주인에 대해 손해배상을 청구 가능

 임대차신고제

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