국토교통부 수도권등 주택공급 확대방안 정리_2020.08.04_

문재인 정부에서 부동산 관련하여 많은 정책을 발표하였습니다.
국회 상황에 따라 진행되고 있는 법이 있는가 하면 아직 시행되지 못한 법들도 많습니다.
21회 국회에는 더불어민주당이 다수당이 되어 야당의 동의 없이 개정 및 시행이 가능하게 되었으며,
그에 따라 부동산 관련 법들도 하나씩 입법되어 가는 상황입니다.
그동안 세재관련 법들이 발표가 되었다면 오늘은 주택공급 방안이 발표되었습니다. 전에 발표문에도 조금씩 내용은 있었지만 오늘은 주택공급만을 위한 발표가 있기에 정리해 보았습니다.

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084254

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084255

[설명] 「서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」을 포함한 수도권 127만호 공급계획

「서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」발표

 

군부지와 이전기관 부지 등 신규 택지를 최대한 발굴하며 노후단지를 고밀로 재건축하여 도심 내 공급할 계획입니다.

수도권 지역에는 총 127만호 공급{금번 대책 신규공급 13.2만호 + 서울도심 내 주택공급 7만호(5.6대책) +  3기 신도시 등 공공택지 77만호 + 서울도심 내 주택공급 7만호(5.6대책)}과 함께 공공분양 사전청약 6만호를 진행할 계획입니다.

1) 서울권역 주택공급 물량 확대: 13.2만호+α (‘21~’28년) (👉참고:2020.08.13_서울 신규주택 공급발표 정리👈)

<수도권 공공택지 현황>

(1) 공공참여형 고밀재건축 도입

- LH․SH 등 공공이 참여(소유자 2/3 동의)하여, 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수 보다 2배 이상 공급하며 개발 이익은 기부채납으로 환수하는 공공참여형 고밀재건축을 도입할 계획입니다. 공공참여형 고밀재건축은 공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식과 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식으로 구분하여 조합 등이 선택할 수 있게 만들 계획입니다.

 - 도시정비법을 개정하여 용적률 300～500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용
- 층수 제한과 관련하여 공공참여형 고밀재건축을 추진하더라도 3종 일반주거지역은 35층, 준주거 지역은 50층까지 제한하는 서울시 도시기본계획은 그대로 유지. 단, 층수 제한을 50층까지 완화하는 것은 단지 및 기반시설 등의 여건을 고려하여 정비계획 수립권자인 서울시에서 검토할 계획.
§ 공공참여형 고밀재건축은 용적률을 3종 일반주거지역에서도 300~500% 수준으로 대폭 완화되는 방식으로 추진되므로 종상향을 수반하는 경우가 다수 있을 것으로 예상
 - 준주거지역의 주거비율 상한(현행90%)과 공원설치 의무(재건축시 세대당 2m2) 완화하여 주거공간을 최대로 확보 / 대지(공원) 대신 임대주택으로 기부채납 가능

- 서울시ㆍ자치구ㆍ조합 등이 참여하는 ｢공공참여형 고밀재건축사업 지원 T/F ｣ 운영하여 사업 특성에 따라 수권소위 심의 통한 기간단축도 추진

- 공공성 확보를 위해 증가 용적률의 50～70%를 기부채납으로 환수. 단, 서울시가 주택 순증(주택공급 확대를 위해 주택 순증규모와 기부채납율을 반비례로 적용)과 분담금 등 고려하여 세부기준 마련

 - 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부․청년 등을 위한 공공분양(50%이하)으로 활용하며 공공임대ㆍ공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요ㆍ여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여

* (임대방식 예시) 행복주택, 청년층(3040) 위한 장기임대주택 등

* (공공분양 예시 : 지분적립형 분양주택) 초기에는 일정 지분만 매입하고 향후 지분매입규모를 늘려 최종 100% 매입, 나머지는 임대료 지불(→12pg. 참조)

* 재건축 단지 과열, 인근 단지에 대한 가격 영향 등이 지속 관찰될 경우에는 토지거래 허가구역 지정도 검토

 (2) 정비 예정 및 해제구역에서의 공공재개발 활성화

- 주거환경 정비가 필요하지만 아직, 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비예정구역, 정비해제구역)에서도 공공재개발*이 가능하도록 허용

* LH·SH가 참여하고 조합원 물량 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 종상향(예 : 2종→3종주거), 용적률 상향, 분상제 제외 등 인센티브 제공(5.6대책)

 (3) 노후 공공임대 재정비 시범사업 추진 : 재정비 과정에서 필요시 용도지역 종상향 병행(예:제3종 일반주거 → 준주거)

- 노후 공공임대(60세이상 약 65%)를 신혼부부, 청년 등 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지(통합공공임대+공공분양)으로 조성

- 기존 입주민의 내몰림 방지를 위해 인근 공공임대 및 매입임대 공가를 우선 제공하여 순환형 정비사업으로 추진

(4) 공실 등 유휴공간을 활용하여 주거공급 확대

- 당초 공공(LH·SH)만 지원할 수 있었던 공실 오피스·상가*를 주거용도 전환, 공공지원 민간임대주택으로 공급할 수 있던 사항을 민간사업자도 공급할 수 있도록 변경하여 리모델링 비용 융자 지원, 주차장 추가설치 면제 등 지원.

- 단, 공공방식과 동일하게 임차인의 자격을 차량 미소유자 등으로 제한하고, 임대의무기간(10년 이상), 임대료 요건, 주거취약계층에 우선공급 의무 부과

(5) 도시계획 수립기준 완화 등 제도 개선

- 역세권 준주거·상업 지역에서 적용 가능한 복합용도 개발 지구 단위계획을 역세권 주거지역에도 확대하고 용적률 완화(최대 700%)

- 각종 도시규제 등이 최소화되는 입지규제 최소구역 제도*를 개선하여 활성화 추진

* 입소구역내 주거비율 20 → 40%까지 확대, 민간제안 허용 등

 - ‘준공업지역* 순환정비 사업**(5.6대책)‘은 사업지 2개소 추가 발굴(1~2→3~4곳)

* 준공업지역 : 경공업 중심 지역이나 주거·상업·업무시설도 입지 가능 / 서울 내 준공업지역은 서울 전체면적의 3.3%인 19.98㎢

** 공장 등 산업시설을 집중시키고, 공장 등 이전부지에 오피스텔 등 공급

- 6개월 이상 장기 공실(서울 내 약 900호(‘20.6월 기준))로 남아있는 공공임대주택의 입주요건을 완화*하여 주거공간 마련이 시급한 무주택자에게 임대(기본 4년 거주)

 * (현행) 도시근로자 월평균소득의 50~100% 이하 → (개선) 150% 이하(2인 기준 657만원). 단,자산요건은 유지

- 공공분양물량 중 지분적립형 분양주택(주택지분을 장기간 분할취득)을 시범 도입하여 생애최초자 등 무주택 실수요자의 내집 마련 지원

2) '20.5.6일 발표한 서울도심 내 주택공급 7만호 (’23~‘28년, 이하 모집기준)
- 정비사업 활성화 4만호(공공재개발 2만호, 소규모정비사업 2만호) + 유휴공간 정비 및 재활용 3만호(용산정비창 8천호 등)

3) 당초 계획된 공공분양물량 사전청약 확대: 6만호 (‘21~’22년)
- 기존 계획된 공공택지(수도권 30만호 등 총 77만호) 내 공공분양 중 사전 청약 물량을 당초 9천호에서 6만호(‘21년 3만호, ’22년 3만호)로 대폭 확대

* 청약시스템이 구축되는 ‘21년 3분기부터 사전청약 접수 시작

* 본청약 1~2년 전 일부 물량에 대해 사전청약(입주까지는 3~4년 소요)

* 금번 대책에 따라 기존보다 늘어나는 공급물량 중 50%이상을 생애최초 구입자·청년·신혼부부 등에게 공급

* 7.10 대책의 생애최초 특별공급 확대, 소득기준 완화 등 제도개선 적용(👉 생애최초 특별공급 자료 클릭)
§ 사전청약 효과
(1) 일정하지 않은 분양공급 시기를 예상할수 있기에 공급 안정화 효과 발생
(2) 수요공급의 분산화
(3) 3기 신도시 공급히기를 앞당기는 효과 발생